よろず相談所 スタッフブログ

国家5士業が立ち上げた合同会社ANTHEMが監修する「インターネットよろず相談所」 弁護士・司法書士・税理士・行政書士・社会保険労務士のスタッフブログ

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休眠抵当権

 司法書士の中尾です。すごい雪でしたね~。雪のせいでいろいろ時間がとられると,なんだかイライラする!ですね。

 さてさて,「休眠抵当権」というのをご存知でしょうか?読んで字のごとく正に眠っている,動いていない,要は,ほったらかし状態の抵当権のことです。

 田舎の方だと昭和の初期や中には明治時代の抵当権が付いたままの土地を見ることがあります。債権額なんて100円とかありますからね。こういった抵当権の抵当権者は個人の場合が多いですね。

 当然,借金なんて返し終わっていることがほとんどだと思いますが,完済後,抹消されないまま現在に至っているわけです。

 仮に,こういった抵当権が付いた土地を売ったり担保に入れたりしようとする場合,当然この抵当権を抹消しなければならない。でも,登記簿に記載されている抵当権者は既に死亡していることが多く,さあどうしようということになります。

 抵当権者が個人であれば,抵当権という権利も相続されるので相続人を探さなければいけません。そして,遺産分割をして相続人全員に印鑑をもらい,誰か一人の名義にしてから抹消登記を申請することになります。

 ただ,登記名義人は先代,先々代,さらにはその前というパターンがほとんどで,相続人も多数に及んでおり,全員の印鑑をもらうのも中々困難なことが多いのです。

 こういった場合には,最後の手段として相続人全員相手に抵当権を抹消せよという訴訟を起こすことになります。事情の全然知らない相続人にとっては,いきなり自分を被告として裁判所から訴状が届くことになるので驚きますし,時には,「被告」とはどういうことだ!とトラブルになることもあります。

相続人が行方不明であれば別の手段もありますが,どちらにしても一筋縄ではいかない手続きです。

 とはいっても,そのまま放置しておくと次の世代はさらに大変になります。

 自分の持っている不動産。一度確認してみてはいかがでしょうか?

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成年後見

司法書士の中尾です。

 凍えるような日が続きますね。朝の路面は凍結していて,私のトークのようにツルツル滑ります。運転には気をつけましょう。

 さて,昨年の後半あたりから成年後見の申立ての相談が増えてきました。

 父親が亡くなり相続手続きをしなければならないが,母親が認知症である。
 認知症の父親所有の不動産を売って,父親の今後の生活費等に充てたい。
 
 といったような理由で相談に来られます。

 日常生活を営むにおいて契約は切っても切れないものですが,契約を結ぶに当たっては,当事者が今からどういった内容の契約をし,その結果どうなるかということを理解していること,つまり,判断能力があることが大前提となります。

 上記のような事例の場合,本人が認知症であることから,遺産分割や売買をすることができません。

 こういった場合には,親子だからといって子供が代わりに署名押印をするわけにはいかず,家庭裁判所で本人のために成年後見人を選んでもらい,その後見人が本人に代わって手続きを行うことになります。

 この後見人は,例えば遺産分割のために選んだ場合でも,遺産分割が終わったから任務終了というわけではなく,原則,本人が亡くなるまで本人のために財産管理や身上看護を行わなければいけません。

 ほとんどのケースでは,新族(子供や配偶者)が後見人になるのですが,親族間に争いがある場合等は,弁護士や司法書士等の専門家がなることもあります。

 以前は,顔見知りだと,預金を持っている人の子供や配偶者が金融機関に行って預金の引出しをしていたこともありましたが,最近は本人じゃないとダメと言われますし,本人に判断能力がなければ後見人を選んでくださいねとアドバイスされます。

 高齢化が進む今において,今後もこういった相談は増えていくと思います(例えば,会社の経営者が大多数の株式を持っている場合,社長に判断能力がなくなると株主総会で何も決められなくなります。)。

 誰にでも遭遇するものですので,お早目の相談をお勧めします。

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ADR

 こんにちは,司法書士の中尾です。

 半端ない暑さが続きますね。この前の3連休のうち,2日海水浴に行き,結果,黒豚チャーシューとなっております。

 さて,たまには業務のお話ということで,今回はADRについてです。
 ADRとは,「Alternative Dispute Resolution」の略で,日本語では「裁判外紛争解決手続」と言われています。 要は,裁判手続き外において,話し合い(調停)で紛争を解決しようというものです。

 裁判上の調停では,調停委員や裁判所の職員が入り,紛争当事者から交互に話を聴き,その流れの中で紛争を解決していくのが通常です。調停委員は中立ですが,時には法的アドバイスをしたり,法律に則った解決方法を提案したりもします。

 一方のADRでは,解決方法を紛争の当事者の手で見出していくことが目的で,同席による話し合いによります。調停員はいるのですが,お互いの言い分を聞いて整理をし,また,言いたいことを話してもらえるような雰囲気作りをすることが最大の役割です。

 紛争は,法的な面で解決できるものもありますが,そうであっても当事者が相手方に抱える感情によって生ずることがほとんどです。ADRでは,その感情をを吐き出してもらい,お互いにどういったことを不満に思っているかを認識してもらった上で,お互いが納得できる解決方法を見つけていきます。お互いが納得したのであれば,法的にどうかということはあまり関係がないわけです。

 逆に裁判上の調停では,法的に判断されお互いが納得した解決にはなるのですが,感情的なもつれが残ったままということもあります。

 と,聞こえはいいのですが,ADRの調停員には相当のスキルが要求されます。人の話をよく聞き,それを整理することも難しいですし,言いたいことを話せる状況を作るテクニックを身につけることも同様です。職業柄,話を聴くと,それが法的にどうかということをすぐ考えてしまいますからね。

 ただ,このスキルは,日常の相談業務にも十分に役立ちます。我々が相談を受ける場合,ある程度法的なポイントを把握しながら話を聴くため,逆に必要のないことは聴かないということも多々あります。相談者にしてみれば,法的なこともそうですが,もっと自分の思いをわかってほしいということもあるでしょう。そういった思いを汲み取れるようになりたいものです。

 ま,その前に,私の場合,人の話を全く聴かないという入り口の部分から直さないといけませんが・・・・

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改正貸金業法

こんにちは~司法書士の中尾です。

 すっかり自分がブログを書く立場というのを忘れていて,閲覧者と化し,ふむふむ,そうなんだあと変に感心して読んでいました。

 ということで,久々の更新です。

 お題は「貸金業法改正」。

 実は,6月18日から貸金業法が全面改正されます。「全面」というのは,今まで段階的に改正が行われてきたのですが,今回で全ての改正が完了することになります。で,今回の改正が消費者金融等を利用している人に大きな影響を与えることになるのです。

 一番影響が大きいのが「総量規制」です。

 従来,消費者金融等は,顧客がどこでいくら負債を抱えているかを信用情報機関を通じて知ることができ,当然,当初の借入れ時に収入が分かる書類も出させていたにもかかわらず,明らかに貸し過ぎだろうと思われる場合でも貸付けを行ってきました。これが多重債務者を生む一つの原因だったわけです。

 そこで,この問題を解決するために,今回の改正では,原則,年収の1/3を超える借入を制限することにしました。
この制限は,1つの業者だけに関わらず,全ての借入先(銀行等は除く)の借入額で判断されます。

 これから借入れする人は当然,今まで借入れをしてきた人も対象となりますから,今までカードを利用して借入れをしていた人が再び借りようとする場合,収入等の調査が行われ,1/3以上の負債があれば新規借入れができなくなるのです。

 次に「上限金利の引下げ」。

 今まで貸金業法では,出資法で定める上限金利29.2%を例外的に認める「みなし弁済」という規定を設けていましたが,今回の改正で,この「みなし弁済」を廃止し,出資法の上限金利も20%とすることにしました。

 利息制限法の利息との差で問題のあった「グレーゾーン」が無くなることになるわけです。

(ただし,改正後の借入れに適用があるので,それ以前の借入れの金利は従前どおりです。)

 
 以上の詳細は↓↓

http://www.0570-051-051.jp/sub_index.html
 
 ただ,この改正により,新たに借入れができなくなった人がヤミ金に走るのでは?と心配もされています。

 これを理由に,ヤミ金利用者が増えるからこの改正はいかがなものかという意見もあるのですが,本来であれば,国が低金利の生活資金の貸付制度を充実化させなければいけないのに,そこまで至っていないことが問題なのであり,あくまで貸金業者側の論理でしかありません。

 借入れをする理由は人それぞれであり,中にはどうしても借りざるを得なかったという人もいます。そういった人たちが一時的にでも利用できる制度をいち早く作るべきでしょう。

 ヤミ金は決して利用してはいけません。自分だけでなく,家族や周囲の人も巻き込みますからね。



 
 
 

 

 
 

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相続登記はお済ですか

司法書士の中尾です。

 またまた雪が降りましたね。子供のときに比べたら積雪量は大したことありませんが,子供のときに感じていた雪が降ったときの喜びは,何億光年もの彼方に吹き飛んでしまっています。

 さてさて,2月も半ば過ぎてしまいましたが,福井県司法書士会では,今月を「相続登記はお済ですか」月間とし,各司法書士事務所にて,相続登記に関する相談を無料で行っています。

 ここ2~3年は,不動産業界は不況の嵐で,新築建物や土地の売買といった不動産登記の件数は減少しています。
ただ,相続登記だけは景気とは関係なく,コンスタントに依頼があります。

 相続が発生した場合,登記については,相続税の申告が10ヶ月以内とか,相続放棄は3ヶ月以内といった制約は全く無く,いつまでにしなければいけないものではありません。だから,すぐに不動産を売るとか金融機関に担保に入れるといったようなことがなければ,登記未了のままの状態であることが多いのが現実です。

 ただ,前にも書いたかもしれませんが,代が替わったりすると相続人の数も増えていき,いざ手続きをしようと思うと話し合いや印鑑を貰ったりするのに苦労することになります。なので,相続人の数が少なく,話し合いがしやすいうちに手続きをしてしまった方がいいのです。

 あと,昔建てた家に増築したけど,それが登記に反映されていないことがよくあります。固定資産税は,ちゃんと増築後の面積を基に課税されているので,登記簿の面積と齟齬が生じてしまっているのです。

 登記の際には登録免許税という税金がかかり,これは不動産の固定資産評価額を基準に計算がされるので,資料として固定資産評価証明書を提出します。だから,登記簿の面積と証明書の面積があまりに違いすぎると(1割以内の誤差はOK),登記手続きができなくなるのです。

 こういった場合には,相続登記に入る前に土地家屋調査士さんに変更の登記を依頼し(司法書士にはできません。),登記簿を現状に合わせるようにしています。

 相続手続が済んでいない人がいらっしゃいましたら,早目のご相談を!

 

 

 

 

 

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